Mietspiegel für Marktransparenz

Die Aufstellung von Mietspiegeln ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 558d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird der so genannte „qualifizierte Mietspiegel“ definiert.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter (z.B. örtliche Haus- und Grundbesitzer e.V.) und der Mieter (z.B. örtlicher Mieterverein) anerkannt (gem. § 558d Abs. 1 BGB). Der Mietspiegel ist regelmäßig d.h. im Abstand von „zwei“ Jahren  der Marktentwicklung anzupassen. Die Anpassung kann mit Durchführung einer Stichprobe bzw. unter Berücksichtigung der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erfolgen. Nach „vier“ Jahren ist der „qualifizierte“ Mietspiegel neu zu erstellen (vergl. § 558d Abs. 2 BGB). Wird der Mietspiegel nach vier Jahren nicht neu erstellt, dann handelt es sich um einen so genannten einfachen Mietspiegel.

Bei der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels werden ortsübliche Vergleichsmieten abgeleitet. Hierbei werden Bestandsmieten und Mieten, die neu abgeschlossen wurden, im gewichteten Verhältnis unter Berücksichtigung von Lage- und Objekteigenschaften erfasst.

Gegenwärtig und in den letzten Jahren werden insbesondere in den städtischen Regionen zunehmend Unterschiede zwischen Bestandmieten und Neumietabschlüssen festgestellt.

In einer Untersuchung des Institutes der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW Oberst/Voigtländer, 2018) wurde diese Markttendenz ebenfalls bestätigt. Der Mietspiegel sollte gemäß dem IW sich nicht dem Markt entfernen, es bestünde  vielmehr Handlungsbedarf. Mit Hilfe einer Auskunftspflicht und den Möglichkeiten der Digitalisierung sollten möglichst aktuelle Mietdatenbanken aufgebaut werden (vgl. IW, Voigtländer, 2017).

Aus Sicht des Sachverständigen sind verlässliche Daten ebenfalls von Bedeutung. Je fundierter die Datengrundlage und die Marktanalysen sind, desto besser und verlässlicher ist die Anwendung in der praktischen Tätigkeit der Wertermittlung. Zudem ist die Markttransparenz für alle Akteure in der Immobilienwirtschaft und schließlich für alle Bürger von besonderer Bedeutung.

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