Architekt und Dipl.-Ing. (FH) Stephen Letzel
Von der Architektenkammer NRW
öffentlich bestellt und vereidigter
Sachverständiger für die Bewertung
bebauter und unbebauter Grundstücke

Ziele und Verfahren

Zielorientierte Vorgehensweise: 

Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung bedarf einer gewissenhaften und umfänglichen Bestandsaufnahme (Objektbesichtigung) und anschließenden Recherche. Ferner wird eine auskömmliche Zeit benötigt um alle Objektmerkmale, Marktdaten und rechtlichen relevanten Gegebenheiten auszuwerten und zusammenzutragen.

Gleichzeitig wird jedoch nach Rücksprache mit Ihnen der Auftrag in einer angemessenen Frist fertiggestellt (bei Verkehrswertgutachten ca. 3-4 Wochen nach Vorlage aller relevanten Unterlagen).

Jede Immobilie sowie jede Verkehrswertermittlung ist ein Unikat. Sie erhalten jedoch ein individuelles und zielorientiertes Leistungsangebot.

Kurzerläuterung - Verkehrswert und Wertermittlungsverfahren:

Ziel der Verkehrswertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert). Der Verkehrswert bestimmt sich durch den Preis, der im Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag): 

  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Handel auf den freien Markt),
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten (u.a. planungs- und baurechtliche Regelungen, gesetzliche Beschränkungen, dingliche Rechte, vertragliche Rechte),
  • tatsächlichen Eigenschaften (u.a. Art, Größe, Bauweise, Ausstattung, Alter),
  • sonstigen Beschaffenheit (Zuschnitt, Topografie, Bodenbeschaffenheit, architektonische Gestaltung, baulicher Zustand, Modernisierungsgrad, etc.),
  • der Lage des Grundstücks (Umfeld, Infrastruktur etc.)

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vergl. § 194 BauGB).

Für die Verkehrswertermittlung stehen (gemäß ImmoWertV) folgende Verfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren (mittelbar und unmittelbares)
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei selbst genutzten Objekten (Einfamilienhäuser) bei denen nicht der Ertrag im Vordergrund steht zur Anwendung. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei ertragsorientierten Objekten zur Anwendung (z.B. Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilien). Das Vergleichswertverfahren wird unterschieden in mittelbares und unmittelbares Vergleichswertverfahren. Das "unmittelbare" Vergleichswertverfahren kommt unter der Voraussetzung, dass eine verlässliche Anzahl von Vergleichspreisen konkreter Objekte zur Verfügung steht zur Anwendung z.B. bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder bei der Bodenwertermittlung. Das "mittelbare" Vergleichswertverfahren wird z.B. bei der Bodenwertermittlung (unter Heranziehung von Bodenrichtwerten) bzw. zur Plausibilisierung herangezogen (unter Heranziehung s.g. Vergleichsfaktoren: Ertragsfaktoren bzw. Gebäudefaktoren). 

In einer Verkehrswertermittlung werden folgende Aspekte berücksichtigt wie beispielsweise: rechtliche Gegebenheiten (Baurecht, Rechte und Lasten, Mietverträge, abgabenrechtliche Situation etc.), Grundstückslage, Gebäude-Substanz, Gesamtnutzungsdauer und wirtschaftliche Restnutzungsdauer, erfolgte bzw. notwendige Modernisierungen, energetische Gegebenheiten sowie der Grundstücksmarkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind ebenfalls zu berücksichtigen wie beispielsweise: nicht rentierliche bzw. (theoretisch) selbstständig verwertbare Grundstücksfläche, Kosten für die Beseitigung von Instandhaltungsrückstau, Kosten zur Anpassung an moderne Wohnverhältnisse, Werteinfluss von Belastungen (z.B. Abstandsflächenbaulast, Wegerecht etc.).

Im Sachwertverfahren werden u.a. zusätzlich auch berücksichtigt: Gebäudeart, Normalherstellungskosten, Baupreisentwicklung, Bruttogrundflächen, Standardstufen der Bauteile, Sachwertfaktor (Marktanpassung) etc. Im Ertragswertverfahren werden u.a. zusätzlich berücksichtigt: nachhaltig erzielbarer Rohertrag, ordentliche Bewirtschaftungskosten sowie die wesentliche Eingangsgröße: der Liegenschaftszinssatz (u.a. beeinflusst durch Gebäudebeschaffenheit, Restnutzungsdauer, Gebäudekonzeption, Grundstücksmarkt). 

 

 

Architekt und Dipl.-Ing. (FH) Stephen Letzel

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